Vous souhaitez placer votre mise dans l’immobilier et échapper en toute légalité à l’impôt sur la fortune immobilière ou IFI ? Pensez à signer un contrat d’achat en démembrant le bien ! Lorsque vous achetez le bien en nue-propriété, vous êtes exonéré du paiement de l’IFI, tout en ayant déjà la possession de ses murs. Qu’est-ce que la nue-propriété ? Les explications tout de suite.

Le principe du démembrement, de la nue-propriété et de l’usufruit

Le démembrement consiste à extraire de la pleine propriété les deux droits suivants : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruit donne à l’individu qui en jouit le droit d’habiter le bien à sa guise, ou de le mettre en location afin de profiter de ses fruits. Quant à la nue-propriété, il s’agit uniquement pour le nu-propriétaire de détenir le bien mais de façon différée.

C’est-à-dire jusqu’à ce que l’usufruit cesse d’être en vigueur. Ce n’est qu’à ce moment-là que le nu-propriétaire rajoute à la nue-propriété déjà acquise l’usufruit du bien. En d’autres termes, le nu-propriétaire revêt le statut de plein propriétaire, le démembrement n’ayant plus lieu d’être.

En quoi le démembrement exonère-t-il le nu-propriétaire de l’IFI ?

Comme nous l’avons vu plus haut, ce sera l’usufruitier qui aura droit à l’occupation du bien et à la perception des loyers. C’est donc l’usufruitier qui sera redevable de l’IFI pendant toute la durée du démembrement. Toutefois, si une donation a été faite, le montant de l’IFI dû sera supporté aussi bien par l’usufruitier que par le nu-propriétaire.

À quels autres impôts le nu-propriétaire échappe-t-il ?

Excellente nouvelle pour le nu-propriétaire : il n’y a pas que l’IFI auquel il échappe, mais aussi l’impôt foncier, la taxe d’habitation et les droits de succession !

• l’impôt foncier sera dû par l’usufruitier, puisque c’est lui qui a le droit de profiter des fruits de la mise en location.
• le paiement de la taxe d’habitation incombe également à l’usufruitier
• ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire ne seront assujettis à un quelconque droit de succession au moment de la transmission du patrimoine. Certes, c’est l’usufruit que le nu-propriétaire va acquérir, et non la pleine propriété. Seul l’usufruit intègrera alors son patrimoine, d’où son exonération aux droits de succession.

Le démembrement est donc un outil patrimonial très avantageux du point de vue fiscal puisqu’il permet particulièrement au nu-propriétaire d’être affranchi de l’ensemble de ces impôts et taxes pendant toute la durée du montage. Ce, en possédant déjà les murs du bien.

Comment acheter le bien ?

L’acquisition du bien peut se faire entre ascendant et descendant : le parent se procure l’usufruit et l’enfant la nue-propriété. De même, deux simples associés peuvent acquérir le bien en démembrement sous les mêmes conditions. Dès le départ, lesdites conditions sont fixées : la valeur à l’acquisition ne sera donc pas celle de la pleine propriété mais plutôt de l’usufruit ou de la nue-propriété selon le cas.

Notons que démembrer un bien déjà acquis par le parent qui prépare sa succession est faisable. Il allège ainsi ses futurs héritiers d’une fiscalité alourdie, notamment des droits de succession comme nous l’avons vu plus haut.

Quelles sont les responsabilités de chaque partie ?

Lorsqu’un démembrement de propriété est mis en place, les responsabilités sont réparties entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Dans la majorité des cas, l’usufruitier se doit de prendre en main les dépenses relatives à l’entretien du bien, ainsi que les petites réparations. Quant aux travaux de remise en état, ils relèveront de la responsabilité du nu-propriétaire. La mise en vente du bien avant le terme du démembrement ne peut être effectué sans l’accord de l’une ou de l’autre partie.

Pour en savoir davantage sur le démembrement et ses atouts, rendez-vous sur euodia.fr.